原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)

作者 | 田羽

如果要给2025年的中国房地产贴一个标签，“偿债大年”几乎没有悬念。

这一年，大量房企被迫走上展期、重组，甚至“躺平”等待救援的路径。曾经看似稳固的信用体系，在一波又一波集中出险中被撕开，整条产业链信心也随之经历了一次剧烈而痛苦的重构。

在这样的背景下，一个问题变得愈发尖锐：

还有谁，能靠“自己赚来的钱”，而不是依赖展期或政策，稳稳穿过这一轮债务高峰？

龙湖，正是极少数给出清晰样本答案的房企之一。

在偿债高峰期，它选择依托持续为正的经营性现金流，主动压降有息负债；通过提前或如期完成公开市场债务兑付、分批结清银团贷款，把资产负债表上的“旧包袱”，一件一件卸下来。

这种“不出险、自我造血”的穿越方式，本身就构成了一条值得全行业参考的“穿越之道”。

从这个意义上看，龙湖在“偿债大年”中交出的，并不只是一份稳健的企业答卷，更成为观察中国房企如何穿越债务风暴、如何在旧模式塌缩后寻找第二增长曲线的重要坐标。

穿越债务高峰

2025年，在房地产行业集体迎来“偿债极限测试”的一年里，龙湖展示出的，是一种少见的财务韧性。

它并不是“债到期了才四处找钱”，而是从年初开始，就按照自己的节奏，把还债这件事，变成了一场可控、可预期的长期工程。

时间线拉开来看，节奏非常清晰：

2025年1月，龙湖提前行权回售了“22龙湖01”、“20龙湖02”两支债券，合计39.775亿元；

3月4日，龙湖如期兑付“20龙湖04”，行权回售金额约25.02亿元人民币；

5月19日，龙湖如期兑付“22龙湖03”，总金额5.2亿元人民币，涵盖5亿元本金以及2000万元利息；

7月3日，龙湖如期兑付“22龙湖04”，总金额17.66亿元人民币，包含本金16.97亿元及利息6970万元；

7月11日，龙湖又如期兑付了“20龙湖拓展MTN001B”，包含本金5亿元及利息2250万元；

8月5日，龙湖将约9.5亿元人民币拨入兑付专户，完成兑付8月7日到期的“20龙湖06”；

8月26日，龙湖新增完成两支中票兑付，合计金额超36亿元。

这一连串动作的共同特征只有一个：不拖、不赌、不碰运气。

而真正具有“信号意义”的，是年底那笔对海外银团贷款的处理。

2025年12月初，龙湖集团将原定于12月21日到期的港币银团贷款提前还清，如期完成2025年全部公开市场债务的兑付，以相对稳健的节奏平稳穿过债务高峰。

资料显示，该笔银团贷款起息日为2020年12月21日，期限为5年，总规模为92.27亿港元（约合人民币85亿元）。根据公开信息，龙湖集团自第三季度起，便分阶段推进剩余款项的偿还工作，并于12月初完成提前兑付。

换句话说，在大多数房企仍在为“怎么熬过明天”焦虑时，龙湖已经把上一轮高杠杆周期最重的一块石头，提前从身上卸了下来。

更值得注意的是，进入新的一年，龙湖的兑付节奏并未中断。

2026年1月5日，龙湖集团如期完成“21龙湖02”本息兑付，合计金额约10.38亿元。公开资料显示，“21龙湖02”发行金额为10亿元，票面利率4.4%，回售资金兑付日为2026年1月7日，本次兑付包含行权到期本金9.94亿元以及利息0.44亿元。

在完成“21龙湖02”兑付后，龙湖集团境内信用债余额仅余约34亿元，且到期结构明显趋缓：

2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元，2027年1月还有一笔8亿元。

这种“规模不大、期限分散”的债务结构，意味着龙湖未来的集中兑付压力已显著下降。评级机构惠誉也给出了类似判断：2025年之后，龙湖在债券和银团贷款上的到期压力将显著减轻，整体流动性安全边际被抬高。

这一连串操作背后，是一套有意识、有顺序也有底气的债务瘦身计划。

龙湖一方面守住了信用和现金流的安全底线，避免被卷入行业内常见的“被动重组”叙事，另一方面也实实在在为未来的多元化布局预留出了空间和底气。

商业运营大爆发

龙湖平稳穿越债务高峰的同时，中国房地产行业也处于从“集中出险”迈向“集中重组”与“二次创业”的关键时刻。

中指研究院最新数据显示，2025年以来，融创中国、碧桂园、旭辉控股、华夏幸福等21家出险房企债务重组或重整方案取得关键进展甚至落地完成，化债总规模约为1.2万亿元。

冰冷的数字背后，是一批房企扎堆蹲在“修旧账”的战壕里，把过去高杠杆高速扩张留下的坑一点点填平。

这是它们走出泥潭的第一步，但也只是第一步。

因为只埋头“补旧账”，并不能自动换来未来。随着存量风险逐步受控，行业关注点开始发生转移：活下来只是第一步，更关键的是，活下来之后靠什么继续走下去。

对越来越多曾经出险的房企而言，一个更现实的问题正在浮出水面：旧模式已经难以为继，必须重构一套更稳健、更可持续的商业逻辑。

正是在这样的背景下，中国房地产的底层运行逻辑开始转向。

从过去高度依赖高周转、高杠杆的开发驱动，逐步过渡到更强调资产运营能力、现金流质量与长期经营韧性的模式。能否从“赚快钱”的路径中及时抽身，切换到“稳现金流”的轨道，正在成为决定房企能否真正穿越周期、撑到新一轮周期展开的分水岭。

在这条转型路径上，龙湖与华润，已经跑在了前面。

中指研究院认为，在典型房企代表中，华润置地与龙湖集团展现了较强的抗周期韧性，其营收结构呈现多元化特征。从营收结构看，在2025年上半年，华润、龙湖持有物业收入和运营服务收入占比均超20%，从利润贡献看，华润、龙湖非开发业务贡献超过六成的利润。

尤其是龙湖。

它并不是在行业出险之后才临时想起要做经营性业务，而是在房企普遍沉浸于开发规模竞赛的年代，就开始系统性地布局商业运营等赛道。多年持续投入之下，仅商业运营这一条线，龙湖累计投资额就已超过千亿元，真正搭建起一套“投—建—营—管”打通的资产运营体系。

这种前瞻性布局，也直接反映在财务数据上。

2025年上半年，龙湖实现正向盈利，很大程度得益于经营性业务的持续稳健增长。期内，经营性业务实现营收132.7亿元，贡献核心净利润约40亿元，不仅成为利润的主要来源之一，在集团整体营收中的占比也提升至22.6%。

进一步看，公告数据显示，截至2025年12月，龙湖集团实现经营性收入约285.4亿元（含税），其中运营收入约 151.9亿元，服务收入约 133.5 亿元。

当一众房企仍在集中修复旧账、努力爬出高杠杆留下的深坑时，龙湖已经在更早的时间节点，基本完成了对旧模式的清理，并将资源和精力，持续投入到新盘和新能力的打磨之中。

这种节奏上的差异，短期体现在资产负债表上，长期则会在下一轮房地产周期中，拉开“谁底盘更稳”与“谁增长更可持续”的决定性差距。

价值重构

对房企来说，留在牌桌上，本身就正在变成一件越来越难的事。

数据显示，2021—2025年连续五年进入销售百强的房企，仅剩53家。龙湖依然在列，是少数既守住信用与交付，又稳住头部席位的企业之一。

换句话说，当不少公司还在为“活下来”不断做减法时，龙湖已经有余力坐在牌桌前，开始思考下一张牌该怎么打。

一个颇具代表性的动作，出现在行业估值和市场情绪双双处于低位的时候。

2025年12月8日，在深圳光明一宗优质地块的出让中，龙湖选择单独报价7.66亿元，最终成交楼面价较周边新盘低约三分之一。

这显然不是情绪化的“抄底”，而是对自身现金流安全边际、融资能力以及城市长期价值的综合判断。更重要的是，能熬到今天，还敢在低谷下注，本身就说明，在新一轮行业周期中，龙湖天然更有机会握到好牌。

当然，更大的背景是，即便中国房地产仍处在调整期，但其基本盘背后的机会，依然不容忽视。

泽平宏观的测算显示，2025—2030年住房需求总量仍维持在55亿平方米左右，预计2030年，我国住房需求缓慢下降至8.9亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.7亿平。

这组数据传递出的信号并不复杂：规模在下行，但结构在升级。市场正在从“有一套就行”，转向“要住得更好”。

政策层面也在同步变化。2025 年全国两会首次将“好房子”写入政府工作报告，并明确安全、舒适、绿色、智慧四大标准。

换句话说，房企面前仍然是一个体量可观的市场，只是游戏规则已经彻底改变。不再是“有房子就能卖”的粗放逻辑，而是比拼谁能真正做到“住得好、配套全、服务稳、持有成本可预期”。

而在这种逻辑下，房企之间比拼的，也不再只是销售榜上的名次，而是谁更懂城市、懂产品、懂长期运营。

真正稀缺的，已经不是单纯会拿地、会盖楼的开发商，而是同时具备三种能力的玩家：

能顶住周期波动的财务韧性；

能持续造血、支撑长期投入的经营性现金流；

以及把一个片区、一个综合体，甚至一整条资产链条，当作“城市运营单元”来经营的能力。

龙湖，正是少数在这三项能力上都已经“有底”的房企之一。

前文提到的债务瘦身和多元化布局，可以视为龙湖打磨多年、用来抵御下行的“内功”；而在产品侧，它同样在主动对“好房子”的新标准作出回应。

2025年12月，龙湖正式发布《龙湖集团好房子产品标准》，涵盖“好+社区、好+小区、好+房子、好+服务”四好价值体系，共包含17项价值主张、70个产品价值点、435项产品标准细化条款，为“好房子”建设持续贡献企业力量。

当中国房地产进入“下半场”，竞争的核心已经从“速度”转向“耐力”，故事的主角已经从“谁跑得更快”，变成“谁活得更久、谁活得更好”。

凭借提前完成的债务出清、逐步成型的多元经营盘子，以及在“好房子”叙事下对产品力与城市运营的长期投入，龙湖在新周期中具备更高的确定性。

这种确定性，未必意味着短期业绩的爆发式增长，却为其在低基数、低预期下实现价值重估提供了现实基础。

在一个不再追逐速度、而是强调韧性的房地产新周期中，这种能力本身，正在变得愈发稀缺。